Nový občanský zákoník se vrací k tzv. superficiální zásadě, podle níž stavby a další konstrukce pevně spjaté s pozemkem nejsou samostatnými věcmi, nýbrž tvoří součást pozemku jako věci hlavní.

V současnosti je možné, aby vlastník stavby nebyl vlastníkem pozemku, na němž se stavba nachází. Právě odlišné vlastnictví činí mnohdy nemalé potíže kvůli vztahům mezi vlastníkem pozemku a vlastníkem stavby na něm umístěné (např. tehdy, pokud vlastník pozemku brání vlastníkovi stavby v přístupu k ní).

Podle nového občanského zákoníku nejsou součástí pozemku jen stavby, ale vše, co je s ním pevně spojeno. Se stavbou však může být pevně spojeno mnohé. Zákon proto stanoví, že i to, co je zapuštěno ve zdech, představuje součást pozemku.

JAK TO BUDE V PRAXI SE STAVBAMI, KTERÉ JIŽ EXISTUJÍ

Pro bezproblémový přechod na novou právní úpravu jsou důležitá tzv. PŘECHODNÁ USTANOVENÍ, která jsou systematicky zařazena do hlavy II části páté NOZ (§3054-3061) Rozlišují dva případy podle vlastnictví, a to:

a) stavba i pozemek jsou ve vlastnictví jedné osoby
b) stavba a pozemek mají rozdílného vlastníka

ad a) Stavba i pozemek ve vlastnictví jedné osoby

U pozemků a staveb na nich, které jsou ve vlastnictví jedné osoby, se dnem nabytí účinnosti tj. od 1.1.2014

  • stavba stane součástí pozemku

  • nebude se jednat o dvě samostatné věci – resp. stavba přestává být samostatnou věcí

  • bude moci disponovat již jen s pozemkem (dispozice s pozemkem se budou týkat i staveb na něm umístěných)

  • nebude možné, aby vlastník prodal pouze stavbu a pozemek si ponechal.

Důležité změny

Výjimka bude platit pro tzv. DOČASNÉ STAVBY (nejde však o stavby dočasné vymezené v §2 stavebního zákona- provázanost s institutem práva stavby). Dočasné stavby nejsou součástí pozemku.

ad b) Stavba a pozemek s rozdílným vlastníkem
Stavba nepřechází automaticky do vlastnictví vlastníka pozemku. Tam, kde je vlastnictví stavby a pozemku v rukou různých osob, zůstává odděleno i po účinnosti nového zákoníku a stavba vroste do pozemku až okamžikem, kdy obojí získá jediného vlastníka.

Jak postupovat při prodeji pozemku a stavby s rozdílným vlastníkem?

§ 3056 NOZ zakládá vlastníkovi pozemku PŘEDKUPNÍ PRÁVO ke stavbě a stejně tak vlastníkovi stavby k pozemku (resp. příslušné části pozemku), na němž stavba stojí.

V praxi to bude znamenat, že vlastník pozemku v případě záměru pozemek prodat je nejprve povinen pozemek za stejných podmínek nabídnout vlastníku stavby, přičemž tato nabídka musí být písemná. Totéž platí v případě, že vlastník stavby má v úmyslu vlastnictví stavby převést na jiného.

Nebude-li předkupní právo oprávněným subjektem využito, zůstane zachováno a bude zatěžovat věc i nadále (bude tedy působit i vůči nabyvateli převáděného pozemku či stavby).

Pokud bude předkupní právo využito (vlastník pozemku koupí stavbu na něm umístěnou či vlastník stavby koupí pozemek, na němž stavba stojí), stane se stavba součástí pozemku. Tam, kde k užívání a požívání stavby stačí jen část pozemku, bude se předkupní právo vztahovat jen na tuto část, pokud ji lze oddělit – § 3056 odst.2 Předkupní právo má věcněprávní charakter a dle věcného záměru nového katastrálního zákona bude zapisováno do katastru nemovitostí.

Důležité změny

Předkupní právo dopadá jen na převody, nikoliv na dědění nebo přeměny právnických osob.

Zvláštní úpravu vyžaduje i situace, kdy se převádí pozemek, na němž je zřízena stavba, která nepodléhá zápisu do katastru nemovitostí (typicky drobné stavby), tj. stavby, které nejsou budovami, některé technické stavby a další. Protože takové stavby nejsou zapsány ve veřejném seznamu, nelze se opřít o zásadu veřejné důvěry v katastr. Není vyloučen případ, kdy vlastník pozemku převede vlastnické právo k pozemku a nabyvatel bude vzhledem k okolnostem případu v dobré víře, že nabývá vlastnické právo i se stavbou. I u těchto případů má dojít k právnímu spojení stavby s pozemkem a k vzniku vlastnického práva nabyvatele. Dosavadní vlastník stavby musí být za ztrátu vlastnického práva odškodněn. Právní úprava mu proto zakládá právo na náhradu škody vůči zciziteli.